半岛bandao体育“４＋４”法则 －中国式营地的诞生与发展房车与露营起源于欧美国家，从扎一顶帐篷开始，逐步衍生出房车，以及其他诸如木屋、篷房、集装箱等特色住宿单元，将这些住宿装备集中在一个经过规划基建的场地上，就形成了今天所谓的营地。我们去欧美旅游，在路上行驶的房车比比皆是，在沿途也可以看到的房车营地。据不完全统计，在美国的一些地区，人们在营地生活的时间达到30%-35%，房车与露营的生活方式完全是欧美文化中的一种常态。

　　近几年，中国的房车及营地行业开始逐渐起步发展，一部分消费者也开始体验旅居生活，渐渐形成一个虽然规模不大但极具潜力的新兴市场。但与其他新兴行业一样，在中国的发展过程中遇到了各种各样的困难和问题，现阶段大部分营地没有形成良性的运营状态，这值得投资者和运营者深度总结和反思。

　　蜗窝集团在2015年开始进入营地行业，三年来投资运营了接近十个营地项目，与其他从业者一样，逐渐摸索露营行业的科学发展之路，也总结出了一些经验教训，在此分享给大家。中国式营地，也就是具有中国特色的营地项目，这是在国内投资运营营地的基础。

　　众所周知，一个营地的诞生分为四大阶段：选址、规划、建设、交付运营，而在这儿整个过程中，我们认为有四个基本原则会持续贯穿：

　　这句话听起来很简单，但在实施落地的过程中往往被忽略。营地的客户就是自然人，自然人的需求其实也就是营地客户的需求，通常分为产品、服务、体验、关系、成功五个层面的需求。这些需求会表现在各个细节，比如营地的接待前台是不是让客户有舒适感；营地的活动内容是不是投客人所好，并带给客人收获；营地的餐饮有没有考虑客人的民族习俗及特殊要求；营地面客的与客人构建的服务关系的尺度把握等等。可以从蜗窝营地的经营数据看出，客户需求被尊重的程度与营地的客户二次销售率有很紧密的正向相关性。

　　营地的建设运营跟其他行业一样要受到相关法律法规的约束和监管，政府相关的监管部门主要包括：国土、环保、住建、消防、卫生、公安等。由于行业尚处于发展的初期阶段，目前出现的最大的问题主要体现在国土性质、环保、消防验收等方面，这些问题如果在前期选址规划中不予以考虑，可能会带给营地业主很大的投资风险。我们曾经有两个失败的案例，一个是环保的问题，另一个就是土地性质的问题。

　　营地首先要有市场定位，例如：休闲度假、旅游目的地、研学教育、自驾线路等等，一个成功的营地项目首先要有准确的定位，而营地定位的第一要素就是所处的地理位置，这个位置包括了自然环境、人文环境、区位特点、交通动线等重要要素。项目的定位必须要紧紧围绕这些客观因素来制定，做到因地制宜。经常看到国内的一些营地项目为了做而做，忽略项目位置上的特点，这样草率的做法往往只会导致项目腹死胎中或者投资失败。

　　蜗窝旗下的西安白鹿隐温泉营地，地处西安城区附近的白鹿原白鹿仓景区内，鉴于地理位置的特点以及西安的气候特点，这个营地从最初就定位为城市近郊的休闲度假营地，主要的客户定位为城市的中产阶级人群，因此营地的住宿单元采用了庭院式的风格，同时考虑当地冬天天气较冷，而地下有较为丰富的温泉资源，因此主打了温泉主题，这样对于北方营地来说噩梦般的冬季反倒变为了一年中最旺的季节。

　　营地，不是酒店、度假村，也不是景区、游乐场。在中国，营地应该是一个具备多种功能的综合体，这个综合体除了有接待、住宿、游乐等硬件设施之外，更需要的是多元化的营地内容，而这些内容正是客户留下来的动机。我们在运行一个营地的过程中，会围绕着营地的定位设计针对性的体验内容半岛·体育中国官方网。比如蜗窝的淀山湖乐营国际营地，本着户外运动与教育的定位，同时也结合周边的环境与资源，在营地里设计了18种户外运动项目，6大类课程体系以及项目制教育的教育体系，再加上营地的吃、住、娱乐的基本配套项目，极大地丰富了营地的内容，从而在营地产品设计上丰富多彩，基本涵盖了研学教育、亲子度假、企业团建、商业活动等等细分市场，从而大大延长了营地的经营时间，降低了淡旺季的周期性，也提高了客单价格。

　　1.第一步即将从选址开始。选址其实决定了营地的基因，好的选址决策，会奠定一个成功运行的营地的基础，而一个错误的选址决策，基本就注定了这个项目的失败。营地选址是一个很复杂的决策过程，蜗窝主要采用的是一份综合十一项要素的积分卡，里面包括了自然环境、人流量、交通、区位、投资环境、人文等因素。同时还要考虑选址中的土地性质，尤其是商业用地的配套比例、环保的要求甚至未来是否会划为保护区等等问题。经过多方位的调研、评估和审慎的研究，最终才会形成决策。

　　2.选址确定下来后，开始启动整个项目的规划程序，如果说选址决定基因，那规划就决定了营地的性格。性格决定命运这句话相信大家都很熟悉了，所以营地规划的重要性不言而喻。我走过很多国内的营地，坦率地说，在规划上愿意投入资源和精力的营地主不足5%，这也就是为什么国内大部分的营地体验不佳的重要原因。

　　整个规划过程其实又包括了项目策划、概规、详规以及相关的立项报批报建的过程。策划在先，就是解决营地定位的问题，也就给营地的后期规划确定了大的方向。在策划基础上，根据营地的地块特点及周边环境的关系，做更加细化的概念性规划，概规解决的是营地的产品、经营体量、经营业态、动线关系等问题，需要反复论证概规中的各个节点内容，遵循以上四大原则去斟酌每一个环节。概规的确定，一个营地的基本面貌就已经呈现出来了，接下来就是深化设计阶段。这也是一个规划阶段的深水区，这个阶段的工作质量直接决定了后续建设的成本及周期，也决定了后期运营是否可以顺利展开。

　　3.规划的各项报批结束后，将进入营地建设阶段，也是周期最长程序最复杂的一个阶段，涉及到营地建设前的预算编制、各项工程的承揽方招标、工程材料的采购、施工进度的跟踪管理、营地装备的采购安装、工程验收与决算等等。蜗窝营地的施工周期最短5个月，最长接近３年，在这儿就不详述。只强调一点，目前有关营地装备方面，无论是房车、帐篷、木屋、集装箱还是游乐设备等，国内相应的供应商水平参差不齐，很多不具备供货能力的供应商鱼目混珠，也提醒营地业主要格外小心。

　　4.建设完成后，一个营地的硬件就基本成形，下来该是配置软件的阶段了。首先进入的是筹开阶段，在蜗窝营地的筹开阶段，筹开团队会进场参与基建的收尾、验收以及竣工图纸等手续的交接，配置营地易耗品及其他用品，调试各项装备设施达到正常状态。与此同时，运营团队的人员招聘、培训等工作也同步开展；随着人员逐步到位，开始设计组织架构、管理流程，同时做营地产品的设计、定价以及推广销售渠道的对接；一切准备就绪后，开始启动市场宣传以及试运营，再经过若干时间的内部试运营调整，逐步完善服务的标准化和流程化，也将整个产品结构调整到最佳，正式开业面客。当然，运营过程本身就是发现问题-提出解决方案-实施解决问题的管理闭环，通过这样的闭环才能逐步优化、完善、提升整个营地的运营管理能力。

　　以上，就是蜗窝经过三年发展提炼出来的一个营地诞生的基本原则和主要节点。我们相信，虽然在营地这样一个新兴行业，只要尊重这些市场规律，用正确的方法，我们的投资也仍然能够把控风险，并收获较好的投资回报。我们也相信，营地在若干年之后，一定会成为中国的一个产业，也一定会有很多的国人喜欢、享受这样的生活方式。返回搜狐，查看更多