半岛·体育中国官方网站平台登陆2020年度中国商业地产TOP100 万象生活重登榜首凯德印力锁定前三在疫情与调控的双重影响下，住宅市场未来充满不确定性，但随着市场与经济的复苏，商业地产却开始春暖花开。这一次的行业寒冬，让不少企业纷纷认识到必须积极寻找新的道路来提升面对市场变化和外部风险的能力，商业地产科技创新、多元化发展的重要性不言而喻，转型升级的时代已然到来。

　　而在拼搏前行的路上，变化与破局，竞争依旧激烈。存量物业在资产优化中的价值重塑、业态组合与市场定位的考验、创新管理与差异化的运营比拼、资本与模式的选择，都可能是企业突围而出的要领。

　　那么在这一年里，面对新商业道路的选择，并购与调整不断涌现，创新与合作依旧盛行，谁能在群雄逐鹿的市场中把握商机，成为了这片红海的领跑者，谁又在不断耕耘中成为备受众人赞许的行业标杆？

　　2020年度中国商业地产TOP100，百强企业将在这荣誉榜单中用数据展现他们的实力，用成绩续写他们的辉煌。

　　11月3日在2020观点商业年会现场，观点指数研究院向全行业发布“2020年度中国商业地产TOP100暨商业表现奖”。

　　突如其来的疫情与市场变化，让商业地产企业面临严峻的市场考验，同时未来充满未知。大浪淘沙，只有具有较强综合实力的企业才能继续屹立在市场前端，并为下一个赛段铺就前进之路。

　　在“2020年度中国商业地产TOP100”榜单中，万象生活凭借出色的实力重登榜首，而榜眼和探花则分别由凯德和印力摘得。亮眼的营收成绩、独到的商业思维与布局策略，再加上成熟的资管路径与金融手段，均是几家企业勇夺前三的法器。

　　作为曾经蝉联2016-2018年三届榜首的华润，今年的表现也同样出彩。根据最新的公告数据，华润置地9月单月投资物业实现租金收入约12.2亿元，累计租金收入约86.7亿元，同比略有下滑。需要关注到，第一季度市场集体不明朗，而华润置地自5月开始其核心业务购物中心板块已迅速恢复，在5、6、7月零售额按年增长26%、14%和29%，租金收入按年增幅则为18%、15%和22%。

　　在半年业绩会上，分管商业地产事业部的华润置地高级副总裁喻霖康表示，2020年华润置地的投资物业收入可能在120亿元，预计从2021年开始，可恢复15%以上的年复合增速。

　　除了稳健的底盘与强有力的运营管理之外，万象生活在资本市场上的动作也愈加进取。8月31日，华润万象生活正式向港交所递交了招股书，其中所披露的上半年商管部分占总营收比例近半。华润万象生活的商管能力无疑为华润置地的旗下项目赋予更多的想象空间，实现价值的释放。

　　而作为前三“常客”的凯德，多元化的投资组合和成熟的资管路径，让其可以有效对抗疫情带来的冲击，并保持在商业市场上的领先地位。上半年凯德的息税前利润（EBIT）约为6亿新元，新加坡与中国市场是其主要贡献者。

　　另外，再次进入前三的印力，凭借优秀的商业资管经验同样获得不错的成绩，在“投融管退”渠道中结合商业运营、基金等金融手段打造商业地产全价值链，在资产的管理与退出中实现商业价值的兑现与提升。

　　2020年5月，印力上海携手信城不动产正式退出三林印象城的营运管理。该项目从2018年2月份正式施工到开业只用了8个月的时间，成为业内城市更新项目经典案例，其在开业首年便实现了总销售额近10亿元。

　　而在今年8月，上海单体量最大购物中心——34万平米的南翔印象城MEGA正式开业，开业满月销售额即破3亿元，在商业市场恢复的当下赢得了开门红，并成功打造又一地标。

　　纵观2020年商业地产市场，避不开疫情所带来的阴霾。上半年因为疫情影响，不少企业纷纷在1-2月推出租金减免的措施，助力租户渡过难关。然而市场环境不佳，实体经济暗淡，不少租户还是避免不了因经营不善或调整而退租撤场，对商业地产企业的营收也造成了直接冲击。

　　投资物业收入作为衡量企业经营成效的标准之一，或许更能直观地反映出今年以来商业市场的冷暖。从观点指数发布的年度商业地产TOP100来看（为统一标的分析，已剔除2019年没有上榜的企业），2019年前三季度的投资物业收入总和为1612亿元，而2020年则为1348.37亿元，按年下跌19.54%。

　　从排名前五十企业的投资物业收入分布来看，能够达到50亿以上收入的企业，比重仅占10%，基本与上一年持平，而位于10-20亿、20-30亿区间的企业占比较多，均为24%。

　　进一步聚焦到企业增速方面，可以发现有约52%的企业录得负增长，企业数量同比2019年上升86%，其中降幅超20%的企业数量最多，为12家；降幅在10%-20%以内的比重次之。

　　从降幅趋势走向来看，企业数量占比分布从去年的倒金字塔型向两端分化演变，不难看出相较去年，更多企业不可避免地面临营收大幅收窄的局面。大环境下的疫情影响、企业的经营策略、商业布局以及业态结构等，都更为考验企业在这场黑天鹅中的抗风险能力。

　　另外，尽管仍有48%的企业逆势而上录得正向增长，但同比增速集中在20%以内，相比往年势头有所放缓，表现略有逊色。新的挑战带来新的变化，对当前消费潮流与格局变化的准确定位，运营手段以及商业多元化策略的创新等，都提现了商业地产企业的自我，以及在商业竞争中保持不败之地所做出的努力。

　　如今，随着疫情的逐步平复，市场经济亦处于复苏之中。根据国家统计局数据显示，前三季度经济增长由负转正。初步核算，前三季度国内生产总值722786亿元，同比增长0.7%。

　　大环境的转好，必然带动消费回暖与商业活力的焕新。而在8月的房企中期业绩会上，不少布局商业地产领域的企业都纷纷表示，自4、5月份起，旗下的零售商业营业额已恢复至往年同期水平，有的甚至获得双位数的增长。

　　在经济内循环的发展步调下，“夜间经济”、“地摊经济”、“小店经济”和“首店经济”等成为当前热门的消费场景，不少商业地产商也紧贴时代潮流，实现流量与营收的同步提升。

　　另一方面，在商业地产集体承压之际，写字楼亦不能幸免，但仍有不少企业取得喜人的成绩。如世茂股份，根据企业半年业绩披露，在因应时势进行积极的策略调整之下，其深圳前海世茂大厦、长沙世茂环球金融中心、北京世茂大厦等多个项目逆势增长，优于市场表现。同时，针对自持及经营管理收入方面，也提出将实现年复合增长率约30%左右的目标。

　　如前文所述，在严峻的市场环境下半岛官网入口网页版，营收的效益极其考验商业地产企业的运营水平与抗风险能力。当然，也与企业商业布局密切相关。

　　为进一步分析，观点指数从2020年度商业地产TOP100排名前五十的企业中选取8个样本企业，既有以购物中心或商办领域为主赛道的龙头企业，也有风格各异的内地与港资企业。

　　从投资物业收入及增速对比可以看出，样本企业收入均超过20亿元，增速上以企业C的表现最为亮眼，投资物业收入超50亿以上，同比增长率达44%。该企业以购物中心为主，租金收入贡献占73%，购物中心单位租金收入为958元/平方米，处于样本企业里的中等水平。

　　加上该企业城市布局较为分散，在全国超30个城市皆有落地商业项目，尽管受到疫情打击，但凭借规模基数大、商业分散均衡，因此抗风险能力更强，也因此获得不俗的增长。

　　此外，增速为23%的企业H近年来不减扩张步调，得益于购物中心规模优势以及多元区域布局，其亦保持了可观的增速。

　　而对比之下，样本企业F表现则稍微逊色，收入增速下滑幅度最大，为-8.7%。该企业布局的城市较为集中，且收入过于依赖某几个商业体，因此在疫情的影响下，商业表现受挫，市场承压大。

　　另外，如果没有极具优势的商业物业资产值，也无法长期为企业带来丰厚的利润回报以及获得资本市场的认可。

　　从单位面积资产值上可以看到，企业C尽管布局城市广、收入增速高，但单位面积资产值却位于样本企业里的末端。而图中的样本企业B、E、G单位面积资产值分别为6.73万元/平方米、2.77万元/平方米、6.01万元/平方米，位于样本中的前列。尤为值得关注的是，这几家企业均为港资企业。

　　独到的城市地段、精细化运营以及慢工出细活的运作风格，使得这些港资企业尽管收入增速不如其他内地企业，但单位面积资产值却遥遥领先。在快节奏、讲求规模话语权的市场背景下，港资商业地产企业摒弃流水线开发，紧跟消费趋势打造地标作品，在长线投资中获得高溢价，这或许更为重要。

　　随着疫情防控常态化，消费市场逐步复苏，但全球疫情的不稳定性还是限制了境外旅游及消费，因此消费回流成为了必然现象，国内奢侈品消费也迎来了发展良机。

　　根据有关机构研究显示，10月黄金周奢侈品零售额同比增长5％，预计三季度行业销售同比增幅将达到25%。而这对于不少坚守高端奢侈路线的港资企业来说，可谓是难得的红利。

　　根据观点指数发布的2020年度中国商业地产TOP100显示，排名前五十的企业投资物业资产值在2000亿元以上的占比4%，与上一年数值相等。资产值在1000-1500亿、1500-2000亿元区间的企业占比与去年相比变化不大。这在一定程度上也表明头部企业的优势与资源短时间内无法撼动，凭借长期累积的运营经验及规模基础，保持行业领先水平。

　　而500-1000亿元、500亿元以下的企业占比分别提升12%及降低18%，这显示在商业市场追逐中，行业集中度不断提升，越来越多企业通过调整运营策略、多元化布局，以及辅之以各种资本运作手段加强自身的商业价值。

　　观点指数以2020年度中国商业地产TOP100中部分上市企业为样本，通过数据对比可以发现，2020年上半年投资物业公允值变动为正的企业占59%，公允值变动升幅最高的企业超过50亿元，相对前几年最高值有所下滑，很大部分是受到市场疲弱、商业环境变动等多方面的负面影响。

　　升幅最高的企业，在商业方面的布局以写字楼为主，其写字楼租金收入同比增长5%以上，写字楼单位租金收入约为530元/平方米，处于较高的水平。相对于零售商业及酒店，写字楼受到的影响与波动幅度较少，因此收入相对坚挺，这也为该企业的公允值提升增色不少。

　　而其余公允值变动数值较高的企业，同样也是受益于基本盘的稳定，加之拓展规模的步伐加快，公允值获得可观的增加。

　　在告别上半场的业绩焦虑之后，下半场，重新审视自身以及市场变化，在革新与调整、规模与运营中增强自身实力，提升商业价值，将更为重要。