方圆地产暴雷100强房企已经倒了47家！中指院数据显示，2023年1-7月TOP100房企单月销售额同比下降34.1%半岛bandao体育，环比下降33.8%。

　　“保交楼”已成为行业当下核心关注点，企业交付力变得愈发重要，在当前市场背景下，交付力是企业最大的产品力及品牌力。

　　2023年上半年，房地产开发企业房屋竣工面积33904万平方米，同比增长19.0%，其中，住宅竣工面积24604万平方米，同比增长18.5%。

　　根据中指研究院监测数据显示，2023上半年，有4家企业交付套数超十万套，12家企业交付套数超五万套。

　　榜单说明：（1）统计范围：房地产开发企业2023年上半年住宅交付的套数；（2）数据来源：中指数据库、企业提报、公开资料收集。

　　由美元债、商票或者理财违约而起，这些暴雷房企大多经过了高杠杆的逐利时代，如今从“云端”坠入“深渊”。

　　如同，恒大曾跨进7000亿销售额大关，现在2.4万亿债台高筑。已经暴雷房企们现在大多经历着刮骨疗伤、卖子求生、奔走还债，或总部撤回大本营的艰难时刻。

　　8月23日，广州市方圆房地产发展有限公司（简称“方圆地产”）公告，受宏观经济环境、行业环境、信用环境等影响，公司流动性出现阶段性紧张。

　　截至公告日，方圆地产未能支付境外债券（债券代码：XS2280435673）本金3.4亿美元，累计未付利息6936万美元（即2022年7月27日、2023年1月27日、2023年7月27日三期应付利息）。

　　然而，随着今年以来特别是近几个月国内销售市场持续遇冷降到冰点，以及国内龙头房企的陆续爆雷，国内监管对“保交楼”的要求越来越严。

　　方圆地产乃至国内民营房企的经营愈发艰难，支付压力之大前所未有，因此，方圆地产调整资金支付策略，集中一切力量和资金“保交楼”，履行社会责任，其他资金支付暂缓。

　　方圆地产还表示，2023年8月21日终止此次境外债券的交换要约，待市场稳定及经营和资金压力略有缓解后，参考龙头房企债务处理方式，再统一安排相关债务的重组。

　　公开资料显示，方圆地产，1997年成立于广州，至今有着20多年开发经验，定位东方文化地产的践行者和现代东方人居生活全产业链运营服务的集成者。

　　8月2日，广州市方圆房地产发展有限公司发公告称，公司提议对2023年7月27日到期、息票率13.6%的3.4亿美元债发起交换要约，该美元债发行于2021年。

　　本次要约旨在改善方圆地产的债务结构。交换要约的最低接纳金额为3.01亿美元，占未偿余额的70%。要约截止日期为伦敦时间2023年8月18日下午4:00。

　　其实，早在7月21日，中诚信国际曾发布《关于终止广州市方圆房地产发展有限公司主体和相关债项信用评级的公告》，终止方圆地产评级，不再更新其信用评级结果。

　　据方圆2022年年报显示，截至2022年末，方圆营业总收入53.53亿元，净利润-21.06亿元，总资产389.43亿元，负债300.02亿元，资产负债率高达77.04％。

　　值得注意的是，旧城改造项目受当地政府政策影响，投资回收周期较长，收益和开发进度的不确定性较大。

　　由于消费者信心低迷和资金紧张，2021年方圆地产合同销售额下降27%，2022年销售继续疲软。

　　据克而瑞数据，2022年方圆地产以56.4亿操盘金额在房企中位居第150位；以40.6万平方米操盘面积排第142名，属于区域性中小房企。

　　从业绩上看，2022年方圆地产出现严重滑坡，实现营收53.53亿元，同比下滑20.25%；归母净利润-21.06亿元，首次出现亏损，经营性现金流净额为-8.15亿元。

　　值得注意的是，方圆地产的审计师在其2022年经审计的财务报告中表示，该公司持续经营的能力存在重大不确定性。

　　截至2022年末，方圆地产总资产为389.43亿元，总负债300.02亿元，净资产89.04亿元，资产负债率77.04%。

　　截至相同报告期，方圆地产流动负债有194.89亿元，其中一年内到期的短期债务合计29.67万元。

　　相较于短债规模，方圆地产流动性紧张，其账上货币资金有20.2亿元，较2021年末减少59%，不足以覆盖短债，存在较大短期偿债压力。

　　值得注意的是，方圆地产其中一部分现金将不得不留在项目层面，以支持运营，这将限制其在控股公司层面使用内部现金偿还债务的灵活性。

　　另外，在备用资金方面，截至2022年3月末，方圆地产银行授信总额有346.13亿元，未使用授信额度为257.97亿元，可见看出其财务弹性尚可。

　　除此之外，方圆地产还有105.13亿元非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计81.7亿元。

　　有息负债规模较大，2021年和2022年方圆地产的财务费用分别为3.69亿和5.75亿元，对公司盈利空间形成严重侵蚀。

　　截至2021年底，方圆地产少数股东权益为69亿元，占所有者权益的55%，较2020年末增长21%；而其少数股东损益却仅有2.97亿元，较2020年末接近腰斩。

　　此外，方圆地产对关联方提供的担保金额较大，或有负债风险值得关注。截至2022年，其及关联公司担保合计71.51亿元，是净资产的两倍。

　　在资产质量方面，方圆地产其他应收款项和存货分别为57.53亿和162.86亿元，主要为应收子公司少数股东款项和开发成本，存货周转效率和总资产周转率有所下滑。

　　总得来看，方圆地产销售持续疲软、业绩亏损，经营性现金流净流出，对利息和债务的保障能力下降；有息负债占比较高，流动性紧张；少数股东权益与少数股东损益占比不匹配，存在一定“明股实债”嫌疑。

　　根据克而瑞数据显示，深业集团、时代中国、中洲控股等房企在粤港澳大湾区业绩占比已经达到了70%以上。

　　据公开信息显示，自2010年起，方圆就开始进入城市更新蓝海，最近3年，方圆在旧改项目上变得更加有野心。

　　继2019年与合景泰富签署了粤港澳大湾区城市更新项目战略合作框架协议之后，2020年4月一个月内，方圆斥资超90亿拿下广州的塘美村和南沙大井村两个项目，出手不可谓不阔绰。

　　据悉，方圆地产2020年在广东省内全口径土地储备约为284万平方米，占总土储规模63.7%。

　　这个数字连保利、碧桂园的零头都差点够不到，也比不上很多深耕型房企，例如龙光集团、合生创展、珠江投资，它们前期就有着丰厚土地储备，目前在广东省的土储规模均过千万方。

　　据中诚信国际的数据显示，方圆的土储有大量面积分布在大湾区的三四线城市，这些城市以单体规模较大的项目为主。

　　曾经，因棚改等政策红利，大湾区的三四线城市是房企积极抢滩的“红海”市场，但上半年行情低迷的环境下，三四线城市项目销售去化面临较大压力。

　　一场“严冬”或将给行业带来一次大洗牌，也无意中为像方圆一样的房企提供和行业龙头正面交锋的机会。

　　谁的底子更好、谁足够沉得住气和有耐性、谁的解题和应变能力更强、谁的执行力更突出，谁就更有可能笑傲下一个十年。

　　13年前，方圆集团在上市受挫之后，花了足足5年时间才摸索出解题方向。那么这一次，方明能力挽狂澜吗？