半岛·体育中国官方网站平台登陆2023 房企现状：排名大洗牌有的破产消失有的逆势崛起经历了一场深度大调整的房地产市场，「丛林法则」比以往演绎得更为激烈，房企们分化成几种完全不同的魔幻图景。

　　嘉凯城、粤泰股份、泰禾、阳光城等房企，已基本锁定退市结局，回天无望；恒大等暴雷房企挣扎在「保交楼」的漩涡之中，每一分钟都在为过去埋单，背负着无数业主的沉重期待；另一批中字头的央国企，在日趋向好的大环境下，开始攻城略地，迎接新的朝阳。

　　地产江湖风云激荡，武林豪强翻云覆雨，总有新杰异军突起，也不乏老将黯然神伤。然而，现在更要关心的是，后疫情时代加上如今的市场政策环境，房地产行业民营房企如何活下去，这才与我们多数地产人息息相关。

　　整个 7 月份，政策暖风频吹，楼市利好的新闻稿全面铺开，住建部、发改委、国常会等多个部门终极定调，后续跟进的政策组合拳打出来，楼市便会迎来真正的政策底，民营房企也算是迎来了一口喘息机会。

　　如今的地产民营房企，后续该如何收场，今年应该是最关键的一年。市场也在思考，现存的这些没有违约或展期的民营房企，有哪些是最后能活下来的？

　　前述说，房地产行业正经历前所未有之大变局，行业缩表出清。用「高杠杆」借来的钱，填不上一个个「大窟窿」，债务暴雷的房企名单正不断增加。

　　有中国第一家欠下 2 万亿巨债的恒大，许家印从河南农村穷小子，到曾经的全国首富，再到查无此人，必将名垂商业史；

　　本轮房地产债务危机以来，每一轮房企暴雷都有领爆的主体，暴雷较早的如泰禾、新华联、蓝光、华夏幸福等，而负债天花板恒大暴雷后，引发了多米诺骨牌效应，国内能上了名堂的大佬几乎都走在了还债的路上。

　　这一长串的名单还包括阳光城、佳兆业、奥园、新力、花样年、当代置业、三盛宏业、福晟、实地、阳光 100、德润创展、宝能地产、粤泰、光耀、中庚、卓达、正荣、融创、绿地、俊发、景瑞、中梁、祥生、禹洲、领地、荣盛、建业、龙光、大发等。

　　最近一轮撑不住的名单里，甚至还有远洋、万达、碧桂园等，环顾国内排名前50的民营房企，哪一家不是在负重狂奔。

　　而本轮的房地产周期，还在土地拍卖市场活跃的寥寥无几，除个别经营稳健的房企还在拿地，如滨江集团、新城控股、朗诗等，其他未发生债务违约的企业还没有恢复拿地，更遑论这些暴雷的房企，已是大伤元气，他们的主要精力都放在如何偿还债务、开发已动工项目上。

　　可以预见的是，在本轮债务危机过后，势必造成另一个后果，那就是民营房企基本退出一级土拍市场。草蛇灰线，就像安邦、明天系为主的民营资本，集中退出金融行业类似，国资逐步进入房地产这一涉及民生的支柱性行业是大势所趋。

　　一是，全国性、超大规模房地产企业将不复存在，房地产行业与金融深度绑定，未来中小型、区域化房企将异军突起，而不是曾经全国布局的企业生态；

　　二是，民营资本逐步退出房地产市场，相较于民企只能「等死」，部分国央企在银行体系和资本市场却可以正常融资，即使民营房企挺过了鬼门关，但受于逐利的本性，后续房企老板是否做这个行业就不一定了。

　　截止目前，还没有发生债券违约或者展期的大型民营房企，他们都是真正的勇士：TOP10 中的碧桂园、龙湖、新城；TOP50 中的滨江、卓越、新希望、大华、路劲、仁恒半岛bandao体育、美的、金辉、华宇、福星、东原等。

　　如果能够在这一轮债务危机中活下来，那么这些穿越周期的房企，很有可能会成为下一轮房地产周期的真正赢家。

　　虽说行业格局生变，房企前 50 强中有三成多暴雷，但房地产毕竟是个超 10 万亿规模的大市场，有效需求尽管收缩但仍巨大，安全优质的楼盘供应成为了稀缺资源。道理很简单：

　　当规模化房企加快全国化步伐，地方本土房企遭遇冲击，他们的生存空间被压缩后，许多「地头蛇」当时选择了「冬眠」。而在行业洗牌进程中，暴雷房企停滞不前，那些具备口碑和资产安全性的本土房企再度杀回。部分区域性优质房企开始逆市上扬，并获得了更多的市场份额。主要有两大类区域新势力：

　　一类是本土民营房企，如滨江集团、兴耀房产、众安集团、伟星房产、中天美好集团等企业，他们均为深耕长三角区域房企，布局策略仍以区域发展为主，几乎都是以深耕起源地，辅以区域内的扩张。

　　尤其是 2022 年挺进销售额 TOP20 的杭州房企滨江集团，杭州房地产市场恢复较快，带动重点布局该区域企业的业绩有较快提升。中指研究院报告显示，2023 年上半年 20 家代表房企销售额贡献上海最高，其次为杭州、北京。厦门、东莞、杭州贡献率提升较快。

　　另一类是地方国企，目前势头生猛的属建发房产、象屿集团、越秀地产和华发股份，依据他们发展战略的变化，以强势的姿态在土拍市场中挤进前列。

　　如首入 TOP10 的建发房产，脱颖而出的重要原因是其国资背景，从年报来看，其母公司建发股份主要收入构成为供应链+房地产开发「双主业」，2022 年财报显示，来自供应链运营业务（能源、农产品、纸浆等大宗商品）收入占八成以上，净利润占总额 37.16%；房地产业务收入占不到二成，净利润却占 60% 以上。

　　相较头部房企 90% 以上的开发业务占比，建发股份更有实力在行业下行时，成为地产业务的靠山，并给出品牌和融资背书。

　　近五年，有 7 家房企从未掉出前 10，分别是：保利、万科、中海、华润、碧桂园、绿城、龙湖。其中，央企 3 家（保中华），国资背景的混合所有制企业 2 家（万绿），民企 2 家（碧龙），央国企确实更加稳健。

　　在恒大、融创、绿地「消失」后的两年里，实力央企保利、中海、华润向前补位，不出所料的是，民营房企几乎全军覆没。2022 年中期业绩会上，就像华润置地首席战略官谢骥说的，未来土地市场会以央国企为主！说得如此直白，让民营房企看了很不是滋味。

　　但事实胜于雄辩，据中指研究院，在 2023 年前六月的榜单之中，拿地金额最多的 10 家房地产企业中，华润置地、保利发展、中海地产、建发房产、绿城中国、招商蛇口、越秀地产、万科，8 家都是央企、国企或者有国企背景，只剩下滨江和龙湖两家民企了。

　　曾经的民企房地产大佬恒大、碧桂园、融创、富力，都在不断紧缩自己的拿地速度和金额，防止自己崩盘，像碧桂园前六个月拿地金额只有 58 亿元，排在第 22 位，相较于往年千亿规模的拿地，这样的规模可以说十分小了。

　　很显然，从土储数据来看，未来房地产市场「国进民退」的意味似乎有点浓。当然，在当前房地产处于下行阶段、房企资产质量普遍下滑的情况下，国央企打造的项目对购房者而言更具可靠性，也只能是国央企作为市场托底的基石。

　　接下来，继中央局会议定调「适时调整优化房地产政策」、住建部明确了政策支持方向后，多地随即跟上，迈出落实的步伐，房地产市场预计缓慢恢复。

　　而这个过程中，国央企也会继续新动作来助力行业发展，那么万科、中海、保利等国央企的市场占有率有望进一步加强。

　　11 月 26 日-12 月 2 日，美国纽约大学、风马牛地产研究院、博雅商学将联合举办未来之路·中国地产经营者国际课程「美国房地产特训营」。这一次，冯叔还将作为全程导师带队学习，吸收美国房地产发展的先进模式。